Acqua dal terrazzo? Il condominio paga due terzi delle spese, il proprietario il resto

Le Sezioni unite civili della Corte di Cassazione, con la sentenza n. 9449, chiariscono la natura della responsabilità e le relative conseguenze sulla ripartizione delle spese in un caso a suo modo classico della vita condominiale: le infiltrazioni dal terrazzo all’appartamento sottostante. Per i giudici — scrive Il Sole 24 Ore — è innegabile che chi ha l’uso esclusivo del lastrico solare o di una terrazza a livello si trova, in rapporto alla copertura dell’edificio condominiale, in una posizione specifica, che da una parte ne consente l’utilizzo e dall’altra lo costituisce come custode della superficie del lastrico o della terrazza. Con la conseguenza di essere titolare di una responsabilità da custodia sulla base dell’articolo 2051 del Codice civile. Il condominio, invece, è tenuto a compiere gli atti conservativi e le opere di manutenzione straordinaria sulle parti comuni dell’edificio. E parte comune dell’edificio deve essere considerata la struttura immediatamente sottostante alla superficie del lastrico e della terrazza. Una parte, cioè, sulla quale – osservano le Sezioni unite – la custodia non può essere esercitata nelle medesime forme ipotizzabili per la copertura esterna, tanto da configurare una responsabilità dell’amministratore. E allora, puntualizza la sentenza, in assenza della prova della riconducibilità del danno alla condotta del proprietario (o, comunque, del titolare di diritto esclusivo) e tenuto conto che l’esecuzione delle opere di riparazione necessita della sua collaborazione e di quella del condominio, il criterio di riparto delle spese «costituisce un parametro legale rappresentativo di una situazione di fatto correlata all’uso e alla custodia della cosa nei termini delineati». In termini di ripartizione delle spese di riparazione o di ricostruzione allora — conclude Il Sole 24 Ore — la conseguenza di questa impostazione è quella di rendere possibile l’applicazione dell’articolo 1126 del Codice civile, che ne mette un terzo a carico del proprietario o del titolare di uso esclusivo e i restanti due terzi a carico del condominio.

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